За три недели до этого квартиру залило сверху. Почти два года спустя суд заново выясняет, кто виноват, а платить пока приходится самой пострадавшей – и счёт может превысить полмиллиона рублей.
Потолок до дранки
Протечки начались в конце 2024 года. Уже 3 декабря управляющая компания – ООО «Жилкомсервис № 1 Адмиралтейского района» (ЖКС) – зафиксировала на потолке кухни следы и трещину длиной около 1,6 метра. Всерьёз квартиру залило 17 декабря. По акту ЖКС, жёлтые пятна пошли по всему потолку кухни. В комнате мокрое пятно заняло около восьми квадратных метров потолка, обои отошли на 17 метрах стен, паркет повело на шести.
Потолок кухни обрушился 8 января – около 2,25 квадратного метра штукатурки, «до дранки». Время вызова, 18:42, записано в акте ЖКС. «Так он меня спас, иначе бы меня просто убило», – говорит Кира Фёдоровна о своём коте. По её словам, приехали аварийная служба и полиция, пришли из жилконторы, часть квартиры оградили лентой.
В тот же день ЖКС вручила ей уведомление: «В связи с аварийным состоянием помещения кухни категорически запрещается им пользоваться до особого распоряжения». Любопытная деталь: уведомление заполнено от руки на типовом бланке. Ниже пострадавшей обещают в случае невыполнения направить документы в суд «с целью предотвращения Ваших противоправных действий».
По её словам, пришлось уезжать из дома: сначала жила у подруги за городом, потом у сестры. Ремонт пришлось делать большой – кухня, комната, ванная, туалет – и за свой счёт. «Сделать капитальный ремонт было очень дорого», – сетует пенсионерка. По досудебной оценке, которую она заказывала сама, на февраль 2025 года устранение ущерба стоило 362 584 рубля.
Не всё из этого ЖКС считает последствием протечек. В актах описаны повреждения кухни и комнаты, ванной там нет. Обрушение потолка в туалете компания в акте от 23 декабря описала отдельно и записала, что оно «следствием произошедшего события не является». В досудебную оценку вошли и работы, которых в актах нет. Что из этого связано с протечками, покажет судебная экспертиза.
Две версии
Откуда пришла вода, стороны не спорят: из труб отопления в квартире этажом выше. Вопрос в другом – кто за это отвечает: сосед сверху, у которого шёл ремонт, или управляющая компания, обязанная следить за трубами. Единственная участница процесса, чья вина не обсуждается, – сама пострадавшая.
Версия управляющей компании: виноват ремонт наверху. В акте ЖКС от 23 декабря 2024 года записано, что «при проведении ремонтных работ (снесены стены и демонтирован пол) в вышерасположенной квартире […] был сломан стояк ЦО (центрального отопления – прим. авт.)». Если так, отвечать должен собственник квартиры сверху.
Версия собственника: виновата управляющая компания. В конце декабря он заказал заключение специалиста. Трубы отопления в документе названы «ограничено работоспособными с признаками аварийного состояния», а протечки – «следствием ненадлежащего содержания общедомового имущества управляющей компанией». Если так, отвечать должна ЖКС.
Обе версии исходят от заинтересованных сторон. Какая из них верна, должна установить та же экспертиза. Назначили её по ходатайству самой Киры Фёдоровны, и платит за неё тоже она.
Мировое без мира?
В суде ответчиками стали и сосед сверху, и ЖКС. Развязка, казалось, наступила 26 февраля 2026 года: Октябрьский районный суд Петербурга (судья Елена Николаева) утвердил мировое соглашение – договор, которым стороны сами заканчивают спор. Заключили его Кира Фёдоровна и ЖКС, сосед в нём не участвовал. Компания «признаёт требование» и выплачивает 168 000,18 рубля, а Кира Фёдоровна «отказывается от исковых требований». Деньги ЖКС перечислила ей 16 марта.
Заметим: в собственном акте ЖКС назвала причиной ремонт у соседа, а по мировому соглашению «признаёт требование» и платит сама. Чем компания руководствовалась – неизвестно.
Утвердив мировое соглашение, суд прекратил всё дело целиком, в том числе и по требованиям Киры Фёдоровны к соседу. Получалось, что она получает 168 тысяч – меньше половины своей досудебной оценки, – а остальное требовать уже не может ни с кого.
Сосед прочитал пункт об отказе как её отказ от иска и к нему. По закону истец, отказавшийся от иска, возмещает ответчику судебные издержки. И в заявлении, датированном 6 апреля, сосед потребовал с Киры Фёдоровны 100 тысяч рублей расходов на представителя. Там же он напоминает, что с первого заседания называл надлежащим ответчиком управляющую компанию (копия есть в распоряжении редакции).
К слову, на заседании 26 февраля, где утверждали соглашение, её самой Киры Фёдоровны. По её словам, делами занимались представители – они старались не беспокоить пожилого человека. Так пенсионерка из пострадавшей превратилась в должника на 100 тысяч рублей.
Определения об утверждении мирового соглашения по закону обжалуют сразу в кассационный суд, минуя апелляцию. Туда и обратились её представители, и 5 августа 2026 года Третий кассационный суд общей юрисдикции (судья Наталья Беспятова) определение отменил. Причин суд назвал две.
Первая: если участник соглашения, извещённый о заседании, не пришёл и не просил рассмотреть вопрос без него, суд по закону вообще не рассматривает мировое соглашение. Киры Фёдоровны в зале не было, такого заявления тоже. Проще говоря, суд так и не выяснил, чего хотела она сама.
Вторая: из соглашения не следует, что пенсионерка отказалась от требований к соседу, суд прекратил дело и в этой части. Довод жалобы о том, что так Киру Фёдоровну лишили права на судебную защиту в споре с соседом, кассация признала заслуживающим внимания. Вывод: определение «нельзя признать законным». Дело вернули в районный суд – рассматривать заново, теперь под номером 2-3682/2026.
Победа с возвратом
Отмены мирового соглашения добивалась сама пострадавшая – и добилась. Только это сразу обернулось расходами. На третьем заседании после возвращения дела, 23 сентября, районный суд вынес два определения.
Первым, по заявлению ЖКС, суд обязал пенсионерку вернуть компании 168 тысяч рублей в течение трёх дней после вступления определения в силу. Суд счёл, что это возможно и по мировому соглашению, и сослался на статью 443 Гражданского процессуального кодекса. Норма права описывает так называемый поворот исполнения: если решение суда уже исполнили, а потом отменили и при новом рассмотрении истцу отказали, дело прекратили или иск оставили без рассмотрения, ответчику возвращают всё, что с него взыскали.
Представитель Киры Фёдоровны безуспешно возражала. Мол, такой вопрос решается либо противоположным по содержанию судебным актом, либо уменьшением суммы взыскания. Ключевое условие статьи – исход нового рассмотрения, которого ещё нет: в тот день оно только началось. Можно ли требовать деньги назад раньше, теперь предстоит ответить городскому суду: представители истицы определение обжаловали. В силу оно не вступило.
Вторым определением суд по ходатайству самой истицы назначил экспертизу – о причинах повреждений и стоимости ремонта. От этого зависит, кто и сколько будет платить. Внести 220 тысяч рублей Кире Фёдоровне велели к 29 сентября, то есть за шесть дней. Она заплатила 25 сентября, через два дня после заседания, и ещё 3 тысячи рублей отдала банку в качестве комиссии.
Свои требования уточнил и сосед: в заявлении, датированном 23 сентября, его представитель просит взыскать с Киры Фёдоровны уже 160 тысяч рублей вместо 100 – добавились по 20 тысяч за каждое из трёх заседаний после кассации (копия есть в распоряжении редакции – прим. авт.). В обоснование он по-прежнему ссылается в том числе на статью о расходах при отказе истца от иска – хотя кассация такого отказа не увидела.
Но риск для пенсионерки от этого не исчезает. По общему правилу сторона, в пользу которой суд в итоге примет решение, может взыскать с проигравшей разумные расходы на представителя. Кира Фёдоровна судится с обоими: кто из них отвечает, пока не установлено. Тот, к кому у суда в итоге не окажется претензий, может выставить ей счёт.
Тем временем наверху
Снесённые стены и снятый пол в квартире сверху ЖКС упомянула ещё в акте от 23 декабря 2024 года. Перепланировку проверили летом 2026-го – после жалоб Киры Фёдоровны в прокуратуру района и Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ). Обе жалобы в итоге оказались в администрации Адмиралтейского района.
Осмотреть квартиру сверху представители администрации и ЖКС пришли 22 июня, но доступ им не обеспечили. Через две недели, 6 июля, районная межведомственная комиссия перепланировку и переустройство выявила. В письмах от 9 июля и 4 августа администрация сообщила: перепланировка не согласована и «является самовольной», собственнику выдано предписание. Если он его не исполнит, администрация потребует через суд вернуть квартиру в прежнее состояние.
ГЖИ, как она известила Киру Фёдоровну, объявила ЖКС предостережение «о недопустимости нарушения лицензионных требований». Это профилактическая мера, нарушение ею не установлено.
Дважды – 26 июня и 9 июля – администрация поручала ЖКС «в максимально короткие сроки» обследовать несущие конструкции квартиры Киры Фёдоровны. «Не приходили после обрушения. Никто больше не приходил», – говорит она. Сейчас, по её словам, в квартире есть трещины – в плитке на кухне и в коридоре, на потолке в комнате. Выполнено ли поручение, хотелось бы спросить у ЖКС и администрации.
А 26 августа администрация согласовала собственнику квартиры сверху «намерение провести» переустройство и перепланировку по проекту, срок работ – до 27 августа 2027 года. Как самовольная перепланировка за три недели стала согласованной и распространяется ли согласование на работы, выявленные ещё в июле, интересно было бы узнать у администрации района.
В прокуратуру района от имени Киры Фёдоровны 25 сентября ушла новая жалоба – на этот раз на саму администрацию. В ней просят проверить законность августовского решения и выяснить, исполнено ли предписание собственнику (копии жалобы и почтовой описи есть в распоряжении редакции – прим. авт.). Ответа, по словам её представителя, пока нет.
В суде эту линию не разбирают. Сторона Киры Фёдоровны пыталась добавить перепланировку в иск как ещё одну причину ущерба, но 16 сентября суд отказал: в этом деле спор идёт о вреде от протечек, а возмещения вреда от перепланировки, разъяснил суд, она вправе требовать отдельным иском. Не исключено, что впереди будет второй процесс.
Счёт открыт
Подведём небольшой итог. Ремонт после протечек и обрушения Кира Фёдоровна сделала за свой счёт. За судебную экспертизу уже заплатила 220 тысяч рублей – и ещё 3 тысячи комиссии банку. Полученные от ЖКС 168 тысяч придётся вернуть, если определение вступит в силу. Ещё 160 тысяч просит с неё сосед сверху.
Для самой пострадавшей в сумме выходит 551 тысяча рублей: уже заплаченные 223 тысячи и ещё 328 тысяч, которые с неё требуют ЖКС и сосед сверху, – не считая ремонта. Это больше, чем весь ущерб по её же досудебной оценке. По словам её представителя, сейчас она просит взыскать 194 583,82 рубля – досудебную оценку за вычетом выплаченного ЖКС – и 50 тысяч рублей компенсации морального вреда, а после экспертизы требования изменятся.
Справедливости ради: экспертизу просила она сама, и расходы на неё суд распределит в итоговом решении – возможно, их возместит проигравшая сторона. А 168 тысяч – не убыток, а возврат денег по отменённому соглашению. Но деньги из её кармана уходят уже сейчас, а решения по существу – нет.
Следующее заседание назначено на 17 ноября. Городскому суду предстоит решить, должна ли Кира Фёдоровна возвращать 168 тысяч уже сейчас, а экспертизе – отчего случились повреждения и сколько стоит ремонт. «Торжества справедливости», – отвечает Кира Фёдоровна на вопрос, чего она ждёт от суда.
Константин Платов, «Конкретно.ру», фото автора