После развала СССР долевое строительство стало, пожалуй, самым массовым способом возведения домов. В современных экономических (а зачастую и политических условиях) очень немногие компании могут на собственные средства возвести жилье, и выставить на продажу уже готовые квартиры.
Кроме того, как уверяют специалисты, строительный рынок, привлекающий инвестиции, остается единственной областью, где не действуют нормы и правила, установленные Центробанком для всех остальных финансовых институтов. То есть реально можно привлечь несколько миллионов долларов, имея уставной капитал, не превышающий десятка тысяч рублей. Деньги в сфере возведения жилья крутятся огромные. В такой ситуации неудивительно, что мошенничество на рынке долевого строительства превысило уже все мыслимые нормы.
История строительства дома на ул. Черняховского в Петербурге как две капли воды похожа на сотни таких же случаев. Некий строительный кооператив «Орбита» собрал с граждан деньги, а дом не построил – направив средства на другие объекты. А может, и не направив. Так или иначе, у дольщиков «увели» больше миллиона долларов. И нашелся только один гражданин, застраховавший свой риск. Представители страховой кампании клянутся, что их клиенту осталось донести всего один документ, и в течение месяца он получит всю сумму, вложенную когда-то в строительство квартиры. Скептики, правда, ухмыльнутся – вложил более двух лет назад около 18 тысяч долларов, и получит столько же. Разницу, образовавшуюся в результате понижения курса, ему, разумеется, никто не вернет. Но на то они и риски. Остальные граждане, доверившиеся «Орбите», остались вообще ни с чем. Самое печальное, по словам директора информационного центра «Петербургская Недвижимость» Дмитрия Синочкина, то, что десятилетний опыт скандалов на рынке долевого строительства никого ничему не учит. История с одним из самых последних клиентов печально знаменитого агентства «Интероксидентал», занимавшегося, в том числе, и долевым строительством, вошла уже в разряд анекдотов. Говорят, что некий гражданин уже в период описи и ареста имущества в офисе фирмы очень долго и упорно искал – кому бы отдать 20 тысяч долларов за однокомнатную квартиру в строящемся доме. И ведь нашел.
Скандал со строительством дома на Черняховского, в отличие от истории с «Интероксиденталом», не получил широкой огласки, но тоже не стал показательным примером. Мало того, что до сих пор в журналах по продаже недвижимости этот адрес фигурирует в качестве дома, где квартиры продаются от застройщика (при том, что около года идет следствие). Так еще не далее как на прошлой неделе в Законодательном собрании коллеги поддержали депутата Евтухова, направившего губернатору запрос по поводу другого адреса и другой компании, обманувшей и город, и частных дольщиков.
К слову сказать, в последние несколько лет всех клиентов строительных фирм четко поделили на две группы. Инвесторов, вкладывающих деньги в строительство квартиры для сохранения и преумножения капиталов. Рентабельность подобного вложения составляет примерно 40% в год. И дольщиков – тех, кто хочет улучшить, а то и попросту обрести жилье. Но и тех, и других, по мнению начальника отдела недвижимости Института проблем предпринимательства Тимофея Титоренко, объединяет один традиционный национальный недостаток, формулирующийся одной фразой: «Как бы сделать так, чтобы было подешевле».
Между тем, все участники круглого стола почти два часа внушали журналистам, что за безопасность надо платить. Относительно недорого, но надо. Полный пакет страховки от всех возможных рисков на рынке долевого строительства (незавершение строительства дома, «двойная продажа», невозможность получить регистрацию в ГБР и т.д.) составляет максимум 4% от суммы уплаченных за квартиру денег. Однако наши граждане, видимо по привычке, стараются экономить. Кроме того, многих сбивает с толку строка в договоре, гласящая, что в случае невыполнения сроков по сдаче дома клиент имеет право на 3% от суммы вложенных денег за каждый день просрочки. Юристы, специализирующиеся в области недвижимости, на это лишь ухмыляются. В судах сложилась практика, когда можно отсудить у кампании не более 16% неустойки.
Надеяться на то, что рассматриваемый сейчас в Законодательном собрании Петербурга закон о защите дольщиков изменит ситуацию, тоже не приходится. Правоведы из Института проблем предпринимательства уверяют, что документ противоречит федеральному законодательству, в частности Гражданскому кодексу, который выше любого регионального закона. Поэтому, даже если депутаты примут подобный документ, затратив массу рабочего времени и усилий, любая более-менее крупная строительная компания сможет его оспорить. Правда, наметилась тенденция государственного регулирования строительного комплекса. Но до тех пор, пока она обретет форму федерального закона, риски долевого строительства будут актуальны.
Специалисты не устают повторять, что судьба денег и квартиры находится в руках самого дольщика. В принципе, сегодня в городе существует организация при «Союзпетрострое», ведущая мониторинг практических всех местных компаний. Говорят, что там имеется некий «черный список». Однако получить его в руки – невозможно. Обратившемуся могут дать ответ, касающийся одной определенной фирмы. Словом, эксперты сегодня советуют дольщикам вести себя так же, как крупные стабильные банки. Сначала узнать в одном месте «строительную историю» фирмы, не полагаясь на рекламу. Затем в другом провести юридическую экспертизу договора, в третьем –застраховаться от непредвиденных ситуаций во время строительства. Вполне возможно, что если проходить весь этот путь, первоначальная стоимость квартиры увеличиться на 15-20%. Но сегодня – это, пожалуй, единственный способ не остаться без квартиры и без денег. А риски – они даже при государственном регулировании строительного рынка останутся.