Отечественных девелоперов не напугать кризисом – на рынке немало тех, кто пережил мировой финансовый кризис 2007-2008 годов, вызванный санкциями кризис 2014-2015 годов, пандемию коронавируса. Однако текущая ситуация по своим масштабам кратно превосходит все предыдущие. О том, как девелоперы переживают нынешний кризис, расскажет Ян Лузин – основатель Группы компаний «Луг».
Бесспорно, любой кризис – испытание для девелопера. Дело не только в снижении продаж и прибыли. Ключевой фактор – необходимость сохранения персонала и производственных мощностей. При этом в зоне риска находятся не мелкие компании, а крупные многопрофильные холдинги, в структуру которых входят не только блок девелопмента, но и производственные предприятия, архитектурные и проектные бюро, а также иные направления. Причина этого проста – для сохранения и поддержания функционирования в этом случае потребуется гораздо больше средств.
Итак, какие изменения уже наблюдаются в девелопменте? Ян Лузин отмечает, что часть участников рынка уже отложила выход новых проектов и очередных корпусов. Причины могут быть разные. Кто-то решил дождаться стабилизации ситуации. Некоторые девелоперы решили перепроектировать свои объекты: к примеру, изменить набор квартир, отказаться от некоторых опций или изменить материалы. Кто-то вовсе избавляется от некоторых площадок, чтобы получить средства для выплаты зарплаты и по кредитам. При этом в крупных городах вряд ли стоит ожидать существенного снижения девелоперской активности: квартиры в них всегда востребованы. Другое дело, что спрос может начать смещаться на окраины и в пригороды, где бюджет покупки ожидаемо ниже. Другой тренд – дальнейший рост востребованности самых доступных квартир (студий и однокомнатных).
Ян Лузин выделяет одну интересную тенденцию, которая сейчас проявляется не столь явно, однако через несколько месяцев может стать гораздо заметнее. Уже сейчас в некоторых городах (например, в Нижнем Новгороде и Саратове) активно прорабатываются площадки под КРТ. С учетом того, что часть таких проектов реализуется при поддержке государства, их востребованность будет только расти – девелоперы заинтересованы в надежном и стабильном финансировании.
Сфера торговой недвижимости, по оценке Яна Лузина, уже столкнулась с определенными сложностями из-за ухода зарубежных магазинов. Бесспорно, часть площадей займут отечественные ритейлеры и пункты выдачи онлайн-маркетплейсов. Однако, по мнению Яна Лузина, некоторые объекты придется перестраивать под иное назначение (в том числе складское), так как в силу разных причин помещения в них окажутся невостребованными. В свою очередь, нежилые помещения в многоквартирных домах по-прежнему будут популярны, так как небольшие магазины, пекарни и кафе однозначно востребованы.
На рынке офисной недвижимости, по оценке Яна Лузина, будет наблюдаться разнонаправленная динамика. Площади в крупных БЦ в центральной части городов, недалеко от крупных транспортных объектов (в том числе метро) вряд ли потеряют востребованность, даже несмотря на уход ряда западных арендаторов. То же самое можно сказать и об объектах, расположенных в спальных районах или пригородах, но недалеко от крупных транспортных артерий. Разумеется, сильнее всего пострадают удаленные от магистралей и остановок общественного транспорта бизнес-центры, в том числе расположенные в старых производственных зданиях или корпусах НИИ, не отвечающих современным требованиям.
Ян Лузин полагает, что у складской и производственной недвижимости имеются неплохие перспективы. Тем более, сейчас активно продвигается импортозамещение и развитие отечественных производств, а власти готовы давать определенные льготы девелоперам, вкладывающимся в такие объекты. Это могут быть льготные условия аренды, снижение платы за смену вида разрешенного использования, налоговые льготы.