Договор аренды квартиры между физическими лицами: как составить


Договор аренды квартиры — это письменная договоренность между собственником жилья и квартирантом, которая регулирует их взаимоотношения. Арендодатель, или наймодатель — это хозяин жилья, который сдает ее арендатору, или нанимателю.

Зачем составляют договор аренды


Такая письменная договоренность нужна обеим сторонам:

  • Договор является доказательством того, что квартирант снял именно эту квартиру и оплатил свое проживание. Если была лишь устная договоренность, его в любой момент могут выселить из жилья и оставить без денег.

  • Договор позволяет избежать любой конфликтной ситуации и решить ее мирным путем. Если разрешить спор не получается, обратиться в суд можно только на основании письменного договора.

  • Если жилец испортил имущество, арендодатель сможет потребовать от него возмещения убытков.

  • Арендатор также защищен: его нельзя выселить раньше оговоренного срока, также собственник квартиры не сможет неожиданно увеличить стоимость аренды.

На заметку. Если заключается договор аренды квартиры между физическими лицами, юридически грамотно называть его договор найма жилого помещения. Когда речь идет о нежилом помещении и сдает его юрлицо, правильно использовать термин «аренда».

Виды договоров найма в зависимости от срока


В зависимости от срока действия выделяют краткосрочные и долгосрочные договоры:

  • Краткосрочный заключается на срок до 11 месяцев. Он не требует государственной регистрации в Росреестре. Датой его заключения считается дата подписания обеими сторонами.

  • Долгосрочный заключается на период от 1 года и больше. Такой договор нужно обязательно регистрировать в Росреестре. А заключенным он будет считаться только с даты государственной регистрации.

Как правило, при обычной долгосрочной или посуточной аренде стороны заключают договор первого типа на 11 месяцев и устно договариваются его впоследствии продлить при обоюдном желании.

На заметку. Даже, если квартира находится на посуточной аренде на несколько дней, сторонам все равно выгодно заключать письменный договор. Это поможет снизить риски как для собственника, так и для квартиранта.

Какие пункты нужно обязательно включить в договор аренды квартиры


Любой типовой договор аренды квартиры содержит обязательные условия, без которых он будет недействительным, и дополнительные, включаемые по желанию сторон.

На заметку. Перед заключением и подписанием договора арендатору необходимо проверить техническое состояние квартиры, а также документы о праве собственности на квартиру и паспорт владельца. Главным документом о праве собственности на объект недвижимости является выписка из ЕГРН, в которой должен быть указан собственник жилья. Именно с ним нужно заключать договор аренды. Если арендодатель и собственник квартиры разные люди, у наймодателя должна быть нотариально заверенная доверенность от собственника.

Предмет договора

Что нужно указать:

  • Полный и точный адрес квартиры.

  • Ее площадь.

  • Кадастровый номер.

  • Перечень имущества, которое остается в распоряжении арендатора.

  • Сведения об обременении квартиры и нахождении ее в залоге.

На заметку. При договоре между физлицами арендатору нужно проверить, чтобы в договоре было обязательно указано «квартира», а не «комната» или «жилое помещение».

Срок действия договора аренды

Обычно, если стороны договора физлица, то указывают короткий срок (до 11 месяцев). Заключение договора на длительный срок (от 1 года) требует обязательной государственной регистрации найма.

Если же стороны не указали конкретный срок в договоре, он будет считаться бессрочным. А для договора найма жилья максимальным является срок в 5 лет.

Депозит

Депозит, обеспечительный платеж или гарантийный взнос — это сумма оплаты, которая передается жильцом собственнику и может быть удержана, если арендатор нарушит условия договора, испортит имущество, задержит оплату.

Как правило, депозит равен месячной оплате жилья. Иногда его делят на 2-3 равные части.

  • В договоре найма квартиры должны быть прописаны условия, при которых арендодатель может удержать депозит. Например, при порче имущества.

  • Нужно также указать, что обеспечительный платеж должен быть возвращен в полном объеме арендатору, если он не нарушил никаких условий договора.

На заметку. Съехать раньше срока окончания договора — это не нарушение условий, если арендатор предупредил собственника заранее. Оставлять себе депозит арендодатель не имеет права в этом случае.

Ежемесячная оплата и коммунальные платежи

Что важно указать в договоре на съем квартиры:

  • Размер ежемесячной оплаты.

  • Срок и порядок ее внесения.

  • Что включено в арендную плату. Должен ли арендатор оплачивать коммунальные платежи, интернет?

  • С какого момента будет начисляться арендная плата. Если срок заезда в квартиру позже срока подписания договора, нужно указать, что срок оплаты будет считаться от даты подписания акта приема-передачи квартиры.

Обычно арендатор оплачивает фиксированную сумму ежемесячно и коммунальные платежи по счетчикам.

В договоре сдачи квартиры в аренду нужно также указать форму оплаты — на карту или наличными.

На заметку. По умолчанию, если другое не прописано в договоре, за текущий мелкий ремонт отвечает арендатор, а за капитальный — собственник.

Права и обязанности сторон, их ответственность

Главная обязанность арендодателя — передать квартиру в надлежащем состоянии в оговоренный срок.

Основные обязанности арендатора:

  • Содержать квартиру в надлежащем состоянии.

  • Вовремя вносить все платежи.

  • Использовать квартиру только для проживания лиц, указанных в договоре.

Стороны могут также самостоятельно устанавливать любые другие права и обязанности. Например, в договоре аренды квартиры можно дополнительно указать следующие условия:

  • Право проживания в квартире других жильцов и содержание животных.

  • Как часто собственник квартиры может приезжать проверять жилье, в какой срок он должен предупреждать о своем визите.

  • Можно ли в квартире курить. Если можно, то, где именно.

  • Может ли наниматель приводить гостей.

  • Есть ли запрет на последующую субаренду квартиры.

Подписание акта приема-передачи квартиры

Именно с даты подписания этого акта начинается ответственность нанимателя за квартиру и считается срок оплаты.

Что нужно указать в акте приема-передачи квартиры:

  • Дата составления.

  • Описание квартиры как в договоре (точный адрес, кадастровый номер, этаж, количество комнат, площадь).

  • Описание всех недостатков, дефектов (разбитое стекло, трещины на стене, порванные обои, сломанная дверца шкафа).

  • Оснащенность бытовой техникой и мебелью, которые остаются в квартире. Подробное описание их состояния.

  • Количество ключей, которые передает арендодатель, их назначение.

Образец договора аренды квартиры


Предлагаем скачать договор аренды квартиры. В нем отражены все обязательные условия (предмет, порядок расчетов, права и обязанности сторон, реквизиты и подписи сторон).

Бланк договора аренды квартиры можно распечатать и заполнить от руки или сразу внести все данные.

Такой образец можно также видоизменить с учетом своей ситуации, например, добавить свои условия, дополнить права и обязанности сторон.

Условия расторжения договора аренды


  • При обычных условиях, когда срок договора подходит к концу, собственник должен письменно предупредить об этом нанимателя, предложить ему заключить новый договор или покинуть помещение.

  • Стороны могут расторгнуть договор досрочно. Такие условия нужно обязательно прописать, например, срок и порядок уведомления второй стороны.

На заметку. Обычно в договоре аренды жилья устанавливают срок в 1-3 месяца для предупреждения о досрочном расторжении.

  • Сторонами могут быть предусмотрены штрафы. Например, за несоблюдение срока предупреждения при досрочном расторжении. Или за то, что собственник помещения приводит других потенциальных арендаторов чаще, чем указано в договоре.

  • Арендодатель может расторгнуть договор только за его нарушение. Например, за порчу имущества, просрочку оплаты в оговоренный срок, при возникновении большой задолженности по коммунальным платежам по вине нанимателя.

  • Арендатор может расторгнуть договор без объяснения причин, но при этом он должен заранее, в оговоренный срок предупредить собственника об этом.

  • Предупреждать о расторжении договора аренды квартиры обе стороны должны в письменном виде с указанием даты, от которой пойдет отсчет срока.

Автор: Наталья Мокина (Эксперт по недвижимости портала spb.101novostroyka.ru)