Дом номер 9 на проспекте Пятилеток строился почти восемь лет. С 1995 года функции заказчика и генподрядчика, застройщика и инвестора выполняла компания «Клаб». Из-за нехватки средств сроки строительства неоднократно переносились.
В 1996 году ЖСК «Вега-96» предложил «Клабу» помочь профинансировать строительство. В итоге стороны подписали договор о долевом участии. Вряд ли пайщики ЖСК догадывались, что генподрядчику перечислили только 54% от средств, вложенных ими в строительство. А вот куда и кто дел остальные, наверняка знают в главном следственном управлении... Долевые инвесторы, судя по всему, оказались самыми натуральными мошенниками.
В 2000 году дом все-таки достроили. По акту государственной комиссии его балансовая стоимость составила 161 626 тысяч рублей. Но госкомиссией дом принимался уже будучи под арестом.
<z>А судьи кто?</z>
При этом остается загадкой, зачем суд назначил проведение строительно-технической экспертизы, результаты которой потом не принял во внимание. Северо-Западный региональный центр судебной экспертизы проводил ее год и составил подробное заключение. Все вопросы, поставленные судьей, были исследованы. По данным экспертизы доля ЖСК «Вега-96» составила 23,3%.
Получается, что целый год пятеро экспертов работали, что называется, в корзину. А при вынесении судебного решения за основу почему-то взяли расчет ЖСК, а не заключение судебной экспертизы, которая, кстати говоря, по решению суда
оплачивалась «Вегой-96».
Вывод судьи о том, что эксперты не несут ответственности за свою работу, мягко говоря, удивляет. Ведь все они дали подписку об уголовной ответственности за дачу ложных показаний на первой странице подготовленного отчета.
ЖСК действовал по заранее разработанному плану, который несложно проследить. Пять лет назад проектно-инвентаризационное бюро Невского района выдало кооперативу технический паспорт, в котором владельцем дома он и записан. Подлинность данного документа вызывает серьезные сомнения. Хотя бы потому, что в графе, в которой должно быть указано, на основании каких документов сделано заключение о принадлежности дома, пусто. За 2 месяца до окончания строительства (в конце 2000 года) ЖСК в одностороннем порядке заказал государственную вневедомственную экспертизу, что немаловажно, объектной, а не сводной сметы. В итоге посчитали только стоимость железобетона, при этом начисто «забыв» о других видах работ. В частности – прокладке коммуникаций. Веговская экспертиза сметы проводилась без привлечения заказчика-застройщика и проектировщиков. Из этого расчета получается, что «Клаб» не внес в строительство ничего. То есть работал он бесплатно, ничего не вкладывая, просто так, «за интерес».
<z>Разделить-то разделили, только вот непонятно как...</z>
Этот расчет и послужил основанием для выделения ЖСК «Вега-96» 281 квартиры с конкретными номерами и 2803 кв. м встроенных помещений. Это выглядит особенно странно, если учесть, что у ЖСК есть только 152 договора на квартиры и ни одного на нежилые помещения. Своим решением суд подарил ему 129 квартир и почти три тысячи кв. м встроенных помещений.
Немаловажен факт, что в апреле 2000 года проводилась еще одна экспертиза. На сей раз «Евроаудитом». По ней доля ЖСК составляет 29%. При этом вскрылось, что треть средств, вложенных по 152 действующим договорам в кооперативе, расхищена. Кооператив внес в строительство всего 37 млн. рублей, а это далеко не балансовая стоимость дома.
Характерно, что результаты этой экспертизы и судебной достаточно близки между собой, и одновременно страшно далеки они от 90,11%, принятых в судебном заседании.
<z>А может, вам еще и ключ от квартиры, где деньги лежат?</z>
При вынесении решения судья, вопреки общепринятой арбитражной практике, оперировала ценами 1984 года. В итоге разобраться в этой каше цифр без «анестезии» невозможно. По решению одной инстанций себестоимость 1 кв. м в этом доме составляет 60$. По акту государственной комиссии 1 кв. м стоит $200. Если же перейти в цены 1984 года, как это сделал арбитражный суд, то стоимость 1 кв. м составляет 160 рублей.
Хотя откуда взялась эта цифра, понять невозможно. Даже простейшее панельное жилье в то время стоило 220 рублей за 1 кв. м. В общем, очередная неувязка, которая не соответствует ни ценовой политике 1984 года, ни реалиям сегодняшнего дня. Неплохо было бы приобрести жилье с такой заманчивой скидочкой.
<z>Почему молчит город?</z>
В свое время между городом и компанией «Клаб» был заключен инвестиционный договор. Почти 30 квартир должны отойти КУГИ. И пока ЗАО «Клаб» не рассчитается по договору, ГБР дом не зарегистрирует. Застройщик еще в 2000 году согласовал с городом номера квартир, подлежащих передаче. Они отделаны и оборудованы. Но по решению суда эти квартиры отошли ЖСК. Вытекающие из этого последствия, думаем, не стоит объяснять.
Похоже, в суде не знают, что делает одна рука, а что другая. Один судья признает, что владельцем 90,11% помещений дома является ЖСК «Вега-96». А по другому решению другого судьи выясняется, что кооператив и вовсе не имеет никакого отношения к распределению долей. Тогда совершенно непонятно, как одни и те же квартиры могут отходить к разным дольщикам. При этом тот же суд своим решением заставляет ЗАО «Клаб» рассчитываться по своим обязательствам исходя из 9% квартир, оставленных ему.
<z>Мнение адвоката Ирины Мошняковой:</z>
Судебный спор между ЗАО «Клаб» и ЖСК «Вега-96» является ярчайшей иллюстрацией непроработанности действующего законодательства. На данном положении дел играют мошенники, что, в свою очередь, приводит к нестабильности в области строительства. Принятые акты по спору между ЗАО «Клаб» и ЖСК «Вега-96» незаконны, необоснованны и не соответствуют сложившейся судебной практике. Суд определяет размер передаваемой инвестору площади, исходя из соотношения внесенных денежных средств к фактической стоимости дома, определяемой на момент окончания строительства (о чем указано также в ст. 24 Жилищного кодекса РСФСР). Вместе с тем, арбитражный суд принял решения без учета данного положения, а также без учета недействительности правоотношений сторон по передаче прав кооперативу на незавершенный строительством объект на стадии строительства. В настоящее время по другому арбитражному делу было принято решение, в котором судья также считает сделку по передаче объекта, незавершенного строительством, недействительной. Вышеназванные обстоятельства и привели к тому, что в результате ЖСК «Вега-96» получило долю, размер которой предполагает, что себестоимость 1 кв. м составляет 60 долл. США.
Представляется необоснованной и позиция суда в отношении привлечения к судебному спору иных участников инвестиционного процесса – пайщиков кооператива и дольщиков (инвесторов) ЗАО «Клаб». В ходатайстве о привлечении указанных лиц судом на всех инстанциях арбитражного суда было отказано. Однако именно эти лица в настоящее время проживают в квартирах указанного дома, и решения по спору между кооперативом и ЗАО «Клаб» напрямую затрагивают их интересы.
Довольно интересно судом было оценено экспертное заключение, назначенное по его же решению. По сути, арбитражный суд основывал свою позицию лишь на выборочной информации, изложенной в экспертизе. В процессе судебного разбирательства были даны пояснения экспертов, составленные на основании вопросов, возникших у процессуальных сторон. Несмотря на это, суд не принял указанные выводы в качестве доказательств.
Непонятно, чем руководствовался суд, когда выделил ЖСК «Вега-96» определенные квартиры. Ведь судом не исследовался вопрос – какие и с кем были заключены договоры и кто перечислял средства за указанные квартиры. При определении конкретных номеров квартир суд руководствовался только предложением ЖСК.
Как правило, судебные споры такого рода решаются неоднозначно и иногда имеют прямо противоположные выводы.