Петербургские застройщики дошли до крайности

Строители Северной столицы, похоже, готовы объявить себя вне закона. С января 2017 года вступит в силу обновлённый федеральный закон № 214-ФЗ, и в связи с этим прогноз на будущее выглядит для застройщиков совсем безрадостным. Например, Олег Островский – заместитель председателя комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области приводит категорическое мнение ряда участников строительной отрасли, что рынок приближается к коллапсу. 

По всей видимости, Островский аккуратно выражает позицию многочисленных коллег. Так, член совета директоров ГК «Норманн» Николай Крутов не скрывает от журналистов, что в течение года компания будет думать, как обойти закон.

Во всём виноваты банки

«В настоящее время мы реализуем 6 крупных проектов, которые не подпадают под действие данного закона (он распространяется лишь в отношении тех объектов, первый договор долевого участия в которых будет заключен после 1 января 2017 г. – прим. ред.) – сказал он. – Этот закон принят в интересах банков, ведь только кредитные учреждения и застройщики привлекают средства населения для осуществления своей деятельности. Такая модель – строительство жилых домов на деньги покупателей – существует в России больше 20 лет. На Западе банки напрямую финансируют строительство, у нас же взять кредит могут себе позволить только очень крупные компании. Поправки в закон приведут к тому, что большинство небольших строительных организаций закроется».

Немаловажно, что в скором времени строительные компании обяжут увеличить размер уставного капитала. На взгляд начальника отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николая Гражданкина, многие застройщики в сегодня реализуют проекты с объёмом площади до 20-25 тысяч кв. м.

«Для таких компаний нижняя планка уставного капитала составляет 40 млн руб. Но покроет этот капитал только 10 квартир, так как средняя стоимость квартиры 4 млн рублей», – невесело размышляет он. Как считает Гражданкин, вряд ли у банков существует чёткое понимание, как работать с деньгами дольщиков, которые будут лежать на депозитах до передачи квартиры собственнику. Всё это приведёт к тому, что малый строительный бизнес полностью исчезнет с рынка, зато крупные компании получат карт-бланш на установление выгодных им цен. Что, в свою очередь, неминуемо приведёт к дальнейшему падению спроса.

Отдай процент и не греши…

Пожалуй, единственное, что может удержать цены на жильё на приемлемом уровне – рост доходов населения. И именно этим – повышением доходов россиян – должно заниматься государство. Но наверху пока разрабатывают и принимают странные законы, которые ухудшают ситуацию. «Затратная часть строительства любого объекта растет ежеквартально, – отметил Николай Крутов. – А работать себе в убыток никто не будет».

Кстати, вот и очередное новшество. Помимо выдвигаемого требования к увеличению уставного капитала строительных организаций, Минстрой создаёт федеральный компенсационный фонд, в который все застройщики будут обязаны перечислять 1% от стоимости реализуемых проектов. Предполагается, что в сумме объём фонда может составить до 35 млрд руб.

Правда, из закона неясно, будет ли этот взнос ежегодным или разовым с каждого объекта. Подзаконные нормативные акты ещё не разработаны. Непонятно и положение о том, что средства компенсационного фонда будут использованы как на достройку незавершенных компанией-банкротом объектов, так и на возврат внесённых средств дольщиков, если будет принято решение объект не достраивать. Ведь средства дольщиков должны храниться на депозитах банков, их нельзя использовать на строительство объекта.

Как поделились в разговоре с корреспондентом «Конкретно.ру» представители строительной отрасли, принятие такой поправки в закон начисто лишает застройщиков интереса к привлечению средств дольщиков. Ведь покупая квартиру на нулевой стадии, потребитель получает до 30% скидки на окончательную стоимость квадратного метра.

Конечно, предполагается, что оставляя средства дольщиков на банковских депозитах, застройщик сможет получить кредит под более низкий процент. Но в реальности картинка, нарисованная в мозгу законодателя, может обернуться тем, что первичный рынок жилья прекратит своё существование, и людям придётся покупать только готовые квартиры, стоимость которых значительно выше нежели денежное участие на этапе котлована.

«Полноправным участником Компенсационного фонда должно стать государство, – подчеркивает генеральный директор НП «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов, – в противном случае ничего не получится. Когда несколько лет назад мы разрабатывали региональный закон о компенсационном фонде, то просчитали реальные потребности на завершение строительства брошенных жилых домов за последние 10 лет. Получилось 1,5-2 процента ежегодных взносов строительных компаний плюс средства из бюджета. Сейчас же речи об участии государства в этом фонде не идёт». При этом, замечает он, разработчики законодательных поправок ссылаются на положительный опыт АСВ при банкротстве банков, которое наполовину финансируется из средств государственного бюджета.

Без комментариев

Впрочем, исполнительный директор ССОО, директор представительства НО «ОВС застройщиков по СПб и ЛО» Олег Бриттов относится к дискуссии о будущем философски. Ведь пока не будут разработают подзаконные акты, разъясняющие положения закона, комментировать что-то всё равно, что толочь воду в ступе.

Собеседник «Конкретно.ру» убеждён, что все договоры страхования действуют до окончания срока их действия, а потому застройщикам, имеющим такие договоры, пока беспокоиться не о чем.

Пока что эксперты петербургского строительного рынка предполагают, что дальнейшее развитие ситуации может пойти в двух направлениях. Во-первых, разумные застройщики постараются зарегистрировать хотя бы один договор долевого участия в этом году по каждому объекту, чтобы застраховаться себя от новаций закона хотя бы на первое время. Во-вторых, застройщики не просто разумные, а дальновидные, будут выходить из-под действия 214-ФЗ, создавая ЖСК.

 

                Лилиана Глазова, «Конкретно.ру», фото с сайта http://rv-mo.ru