ДЕЛО «РОССЛИТСТРОЯ»
Дольщики заставили известную компанию выполнять свои обязательства
В апреле 2007 года при до сих пор невыясненных обстоятельствах в Калининграде пропал генеральный директор СП «Росслитстрой», гражданин Литвы Станисловас Юцюс. 8 августа этого же года в подъезде жилого дома был убит новый директор этого совместного предприятия Александр Сёмкин.
После этих событий учредители «Росслитстроя» заявили в СМИ, что прекращают строительство жилых домов, увольняют рабочих и продают компанию. Дольщики совместного российско-литовского предприятия могли только наблюдать, как их дома, готовые уже на 90%, стоят без крыши в преддверии дождей и снега.
Вскоре «Росслитсрой» был приобретён калининградским предпринимателем А. В. Пономарёвым. Как рассказывают дольщики, новое руководство по одному стало приглашать к себе дольщиков и предлагать доплатить деньги сверх суммы, указанной в договоре с прежним руководством компании. Мотивировка предложения проста: экономическая ситуация изменилась, строительные материалы подорожали, и тех денег, которые дольщики уже заплатили, для продолжения строительства не хватает. Дольщики, среди которых высокопоставленные офицеры милиции, сотрудники калининградского отделения МИД РФ и областной думы, обратились в суд.
Без права на «манёвры»
Большинство дольщиков «Росслитстроя» в этом процессе представлял Андрей Коптев. Как рассказывает адвокат, его клиенты добивались того, чтобы их предварительные договора купли-продажи жилья, заключённые с прежним руководством «Росслитстроя», были признаны договорами на участие в долевом строительстве. Формулировки названия договоров в данном случае имели решающее значение.
До декабря 2004 года название договоров между дольщиками и застройщиками особой роли не играло. Но 30 декабря 2004 года был принят Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». По нему застройщик обязан привлекать средства дольщиков только на основании зарегистрированных в государственных учреждениях юстиции договоров на участие в долевом строительстве. При этом договор считался заключённым только с момента его регистрации. По закону застройщик уже не мог изменить условия продажи квартиры, закреплённые в договоре на участие в долевом строительстве. Например, увеличить в процессе строительства стоимость продаваемой квартиры.
Как рассказал Андрей Коптев, принятие этого закона ещё тогда не вызвало особой радости у застройщиков.
Во-первых, много «суеты». Для того чтобы зарегистрировать договор в государственных учреждениях, застройщик должен был предоставить массу документов и уплатить пошлину. Во-вторых, застройщик лишался возможности «манёвра». Схема наиболее распространённого «манёвра» проста: продать квартиры в непостроенном доме, собрать средства, начать строить. Через полгода строительства, когда цены на недвижимость вырастут и вырастут значительно, застройщик разрывал с первоначальными покупателями договора и возвращал им деньги. Затем «освободившиеся» квартиры продавались другим покупателям по другим, более высоким ценам. Теперь это стало невозможно. Более того, у дольщиков появилось прописанное в законе право контролировать ход строительства, а подобные «манёвры» могут квалифицироваться как уголовно наказуемое деяние – мошенничество.
«Мирный» путь
У дольщиков «Росслитстроя» договоры назывались «предварительными договорами купли-продажи». Они не были зарегистрированы в Управлении Федеральной регистрационной службы по Калининградской области. Один из истцов указал, что обращался к прежнему руководству «Росслитстроя» с предложением зарегистрировать договор. Юцюс, а затем и Сёмкин обещали это сделать... «после того как определятся с налогообложением по строительству этого объекта». По словам истца, они говорили, что «схема уплаты налогов им до конца ещё не ясна».
В качестве ответчиков были привлечены две организации: ООО «Росслитстрой» и ООО «Росслитстрой-Риэлт». Ни та, ни другая фирма не признала, что с гражданами заключили договора, да и факт внесения денежных средств оспаривали. В качестве контраргументов суду заявили, что с гражданами, вступившими в отношения с «Росслитстроем», «возникшие вопросы будут решаться мирным путём». А не будет согласия – значит, и компании не будут возражать, если граждане расторгнут договора. Вложенные ими деньги вернут... в том же объёме.
Ответчиком в этом же деле привлекли Управление Федеральной регистрационной службы по Калининградской области. Потому что дольщики просили суд обязать это ведомство зарегистрировать их договора как договора на долевое участие в строительстве.
– Это был очень непростой процесс, – прокомментировал ситуацию Андрей Коптев.
Без митингов и пикетов
Защищая свои интересы, дольщики выступили «единым фронтом». Их позиции были согласованны. Они настаивали на том, что заключённые договора фактически являются договорами на участие в долевом строительстве, должны быть надлежащим образом оформлены и зарегистрированы.
В ноябре 2007 года Октябрьский районный суд вынес решение. Как указал суд, право граждан не может быть нарушено из-за избранной застройщиком формы договора при условии, что данный договор отвечает требованиям федерального законодательства к договорам долевого участия в строительстве.
Суд обязал ООО «Росслитстрой» и ООО «Росслитстрой-Риэлт» представить для государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве. А Управлению ФРС по Калининградской области предписали зарегистрировать заключённые дольщиками договора в качестве договоров именно долевого участия в строительстве.
Дольщики одержали победу. Недавно в областном суде рассмотрели кассационную жалобу ответчиков из «Росслитстроя» и оставили решение Октябрьского районного суда без изменений.
– В России нет прецедентного права, – говорит Андерй Коптев, – но, насколько я знаю, опыт этого процесса сейчас активно используется в Калининградской области. Если суды примут решение по делу «Росслитстроя» за основу, застройщики не будут перекладывать свои проблемы на дольщиков...
Александр Адерихин
Дворник, № 625