Строительная монополия принадлежит чиновнику?

Как известно, цены на жилье в Санкт-Петербурге стабилизировались. Сегодня стоимость одного квадратного метра в новостройке составляет около двух тысяч долларов. Но долгосрочные прогнозы специалистов, составленные в конце прошлого года, не исключают возможности нового повышения цен.

Обозреватель «Парламентской газеты» в течение декабря 2006-го и января 2007-го проанализировал ситуацию на рынке жилья в Санкт-Петербурге, сложившуюся в прошлом году. По материалам открытой печати, в результате бесед с широким кругом строителей мы решили вынести на обсуждение общественности ряд проблем, которые требуется разрешить, если город всерьез озадачен поиском путей для реализации перспективной программы жилищного строительства на уровне 3 млн. кв. м в год и по России около 80 млн. кв. м в год.

Известно, что любая программа может быть реализована только в случае, если она заранее обеспечена ресурсами либо планом, обеспечивающим опережающие темпы наращивания ресурсов.

Очевидно, что для реализации программ строительства ресурсное обеспечение должно быть доступным в равной степени малым, средним и крупным участникам строительной деятельности. В первую очередь это земельные ресурсы и инженерно подготовленные территории. Во-вторых, необходим широкий выбор строительных материалов и изделий. Далее, на строительном рынке должно быть достаточное предложение трудовых ресурсов всех уровней. И, наконец, финансирование – нужно развивать «проектное кредитование застройщиков», решать проблемы банковских залогов и снизить процентную ставку по кредитам.

Проанализируем предпосылки, существующие в настоящее время. До 2004 года в Санкт-Петербурге существовала система выделения земель застройщикам через городскую инвестиционно-тендерную комиссию (ГИТК), обеспечивающую равную доступность всех участников строительного бизнеса к земельным ресурсам на конкурсной основе. В 2002–2003 годах на еженедельных заседаниях ГИТК рассматривалось в среднем 30–35 инвестиционных проектов от небольших до крупных (10–15 га). В результате, за один год через комиссию проходило 1500–1700 проектов. Активная деятельность ГИТК в период 2001–2003 года обеспечила выход инвестиционно-строительного комплекса Санкт-Петербурга на двухмиллионный рубеж ввода жилья и плавного нарастания стоимости 1 кв. м в соответствии с инфляцией и другими причинами.

В 2004 году законодательная и исполнительная власти Санкт-Петербурга перешли к торгам земельными участками, а решения тендерной комиссии за вторую половину 2003-го решили пересмотреть, объявив, что начисления на инженерную инфраструктуру не могут быть менее 80 долларов США за 1 кв. м вновь возведенного строения. Таким образом, отчисления на инфраструктуру сразу возросли в 2–2,5 раза, и затем практически ежемесячно стали повышаться и достигли 120–150 долларов США за 1 кв. м. Разумеется, ровно на такую же величину стали расти цены на жилье. Многие эксперты предположили, что при объеме ввода жилья 2 млн. кв. м эти средства – около 200 млн. долларов США – пойдут на инженерную подготовку, что может быть серьезным рывком в освоении новых территорий и реконструкции инженерного оборудования старых районов. За три года эти суммы могли стать действительно крупными инвестициями в инфраструктуру города.

Но что же оказывается? В 2007 году затраты на инженерное обустройство новых территорий запланированы в размере 1,8 млрд. рублей, что соответствует примерно 600 тыс. кв.м построенного жилья. Те же 100 долларов с 1 кв.м. К этому можно добавить, что половина проданных в 2006 году земельных участков еще не обеспечены инженерной инфраструктурой, хотя во второй половине 2006 года на торгах цены достигли 500–600 долларов за 1 кв.м при 10–15 участниках торгов. Возникает закономерный вопрос: а может ли снижаться стоимость 1 кв.м жилья, если на городском рынке дефицит предложений? Ведь реальная стоимость земли может быть определена только при отсутствии дефицита предложений. Сегодня в Санкт-Петербурге, как и во всей России, именно дефицита земли нет, а есть закостеневшая административно-командная система, контролирующая земельный рынок. Речь идет о системном кризисе: застройщики, строители, девелоперы и другие участники инвестиционно-строительного комплекса работают в рыночной экономике, а ресурсы, в первую очередь земельные, находятся в руках чиновников.

Отрасль строительных материалов и стройиндустрия за последние 3 года монополизированы на 100%. Естественные монополисты Ленэнерго, Теплоэнергетический комплекс твердо стоят на охране своих интересов, часто не допуская развития альтернативных источников электроснабжения (газогенераторных станций) и теплоснабжения. Удивляет позиция руководителей антимонопольного агентства, которые увидели в обострившейся ситуации «сговор» строителей. А ведь «рынок расставляет все по своим местам» – это их афоризм. Именно административные структуры ввиду своей недальновидности отчасти отвечают за кризис, разразившийся на рынке жилищного строительства. Как же могут не расти цены, если спрос в три раза превышает предложение?

К слову о мифическом монопольном сговоре строителей. В Санкт-Петербурге сегодня действуют около 400 профессиональных застройщиков. При этом крупные организации контролируют не более половины рынка, и ни одна из них не контролирует более 10%. В городе трудно найти более конкурентную сферу экономики. Мысль о «ценовом сговоре» могла возникнуть от желания найти того, на кого можно свалить все беды. На рынке жилья главным монополистом все-таки выступает чиновничий аппарат, повышающий цены на землю почти в 10 раз и поднявший ее выше уровня в 400 долларов США за 1 кв.м возведенного жилья. Откуда же появляются рассуждения о доступном жилье, о том, что в ближайшее время цены на него резко снизятся? Расчеты показывают, что цена не может быть более 200 долларов за 1 кв.м (это предельная величина затрат на инженерную подготовку территории), а если же происходит подорожание, то только за счет создания искусственного дефицита земли. Но если так уже произошло, почему не направить эти средства на инженерную подготовку и заложить фундамент для будущего развития, почему на 2007 год выделено только 1,8 млрд. рублей? Хотелось бы спросить у городских властей.

Андрей КУЗЬМИН

29 МАРТА 2007, № 44 (2112)
Подписывайтесь на наш канал в Яндекс.Дзен